Sie haben ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu verkaufen? Dann wird Ihnen vermutlich immer wieder der Begriff „Verkehrswert“ begegnen. Aber was ist das eigentlich genau? Ganz einfach, der Verkehrswert ist das, was Sie voraussichtlich tatsächlich am Markt für Ihr Objekt erzielen werden. Also kein theoretisches Konstrukt, sondern eine realistische Einschätzung Ihrer Möglichkeiten. Das heißt konkret: Der Verkehrswert orientiert sich am Markt.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermittelt ein Profi in der Regel durch das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Bei Mehrfamilienhäusern eignet sich besonders das Ertragswertverfahren. Ein Fachmann, der den Wert Ihrer Immobilie errechnet, wird sich daher das Objekt ganz genau anschauen und Ihnen eine Reihe von Fragen stellen, die später den Preis mitbestimmen. Welches Verfahren angewendet wird, hängt vor allem von der zu bewertenden Immobilie ab.
Brauche ich dafür ein Gutachten?
Ob Sie ein Verkehrswert-Gutachten oder eine „bloße“ Wertermittlung brauchen, hängt davon ab, worum es geht. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, ist es nicht zwingend nötig. Anders sieht es etwa bei rechtlichen Streitigkeiten, Scheidungen, Vermögensbestimmung und so weiter aus. Ein Verkehrswert-Gutachten hat dann im Gegensatz zu einer Wertermittlung ohne Gutachten als Beweismittel Bestand.
Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert?
Grundstück
- Ausrichtung (Süd, Nord, Hang, …)
- Wie ist der Garten angelegt und welche Möglichkeiten bietet er?
- PKW-Stellplätze
- Anbindung (Nahverkehr, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten…)
- (An-)Baumöglichkeiten auf dem Grundstück
Gebäude
- Baujahr
- Wohnfläche/Nutzfläche
- Ausbaumöglichkeiten
- Energetischer Zustand (Dämmung, Heizung, Solar…)
- Sanierungszustand (Dach, Leitungen, Elektrik, Fenster)
- Optik (Grundriss/Aufteilung, Zustand Böden, Wände, Bäder…)
- Besondere Highlights (Wintergarten, Terrasse, …)
Markt
- Zu welchem Preis werden vergleichbare Häuser angeboten und verkauft?
- Welche Kosten würden für notwendige Reparaturen oder Sanierungen anfallen?
- Wie sind zur Zeit Angebot und Nachfrage vor Ort?
- Welche Zielgruppe wird angesprochen und was kann diese zahlen
Was Sie zu Verkehrswertgutachten wissen müssen
Die meisten Immobilienbesitzer interessieren sich für den Preis ihrer Immobilie, wenn sie verkaufen möchten, erben, sich scheiden lassen oder Ihre Vermögensverhältnisse belegen müssen. In diesen und vielen weiteren Fällen ist der Verkehrswert Ihrer Immobilie wichtig. Aber muss es dazu gleich ein Gutachten sein? Und was kostet das eigentlich?
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Während die Wertermittlung Ihres Maklers in der Regel kostenfrei ist, handelt es sich beim Gutachten um eine kostenpflichtige Ermittlung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie. Dafür erhalten Sie ein umfangreiches schriftliches Dokument, das als Nachweis in verschiedensten Situationen dient und die Preisfindung ganz exakt belegt. Erstellt wird ein solches Gutachten in der Regel von einem vereidigten Gutachter, Bauingenieur oder Architekten. Der Wert wird durch Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren ermittelt. Dieser Wert hat dann auch vor Gericht bestand, sofern es zu einem Rechtsstreit kommt. Es ist wichtig, dass es sich um einen qualifizierten Gutachter handelt.
Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?
Meistens brauchen Sie ein solches Gutachten für öffentliche Stellen, etwa in folgenden Fällen:
- Juristische Streitigkeiten (hier ist es ein zulässiges Beweismittel)
- Erbfälle
- Scheidung
- Zwangsversteigerungen
- Dokumentation für das Finanzamt
- Feststellung von Betriebsvermögen
- Oder als Ankaufsgrundlage
Für den Verkauf einer Immobilie benötigen Sie grundsätzlich kein Verkehrswertgutachten. Wenn eines vorliegt, ist es aber für Preisfindung und Verhandlungen mit Interessenten nützlich.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Anders als für eine bloße Preisermittlung, müssen Sie für ein Verkehrswertgutachten zahlen. Der Preis ist abhängig vom Wert der Immobilie. Außerdem sind komplizierte Bewertungen teurer als solche etwa für ein reguläres Einfamilienhaus. Eine pauschale Antwort nach dem Preis gibt es somit nicht. In der Regel müssen Sie sich aber mindestens auf einen vierstelligen Betrag einstellen.
Wo finde ich einen qualifizierten Gutachter?
Dafür gibt es im Internet einige Listen, unter anderem bei der IHK (Industrie- und Handelskammer), beim BSV (Bausachverständige Deutschland) oder BDSV (Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Gutachter).
