Wie plane ich meine Anschluss­fi­nan­zierung richtig?

Welche Typen der Anschluss­fi­nan­zierung gibt es?

In der Regel gibt es für Sie drei Möglich­keiten der Anschluss­fi­nan­zierung. Die erste ist die Prolon­gation bei Ihrer bishe­rigen Bank. Dabei erhalten Sie aber fast nie das günstigste Angebot. Als erstes sollten Sie auf jeden Fall vergleichen! Die zweite Art der Anschluss­fi­nan­zierung ist die Umschuldung. Dabei nehmen Sie ein Darlehen bei einer anderen Bank und lösen damit (und ggf. mit Ihrem Eigen­ka­pital) den gesamten Restbetrag auf einmal ab. Das neue Darlehen sollte Ihnen dann attrak­tivere Zinsen bieten, und das ist auch fast immer möglich. Die dritte Art ist das Forward-Darlehen. Es kommt dann zum Einsatz, wenn die Anschluss­fi­nan­zierung erst in einigen Monaten oder Jahren fällig wird, Sie sich aber die aktuell niedrigen Zinsen sichern wollen. Dabei können Sie aber auch verlieren: Ein Forward-Darlehen kostet Sie einige Prozent­bruch­teile mehr – wenn die Zinsen so niedrig bleiben, wie Sie jetzt sind, zahlen Sie also am Ende mehr.

Zinsen sparen bei der Anschlussfinanzierung

Wenn Sie jetzt eine Anschluss­fi­nan­zierung brauchen, können Sie sehr viel Geld sparen, denn die Zinsen sind günstig wie nie. Außerdem haben Sie dabei eine wirklich gute Verhand­lungs­po­sition der Bank gegenüber. Viele Faktoren, die sich im Laufe der Jahre meistens ergeben, beein­flussen Ihr Zinsan­gebot positiv: etwa ein gestie­genes Gehalt, Wertzu­wachs der Immobilie, angespartes Eigen­ka­pital, teilweise Tilgung des Erstdar­lehens, somit ein extrem hoher Eigen­ka­pital-Anteil mit geringer Restschuld, kurze Laufzeit und vieles mehr.

Auf das Anschluss­an­gebot meiner Bank warten: Ein großer Fehler

Wenn eine Anschluss­fi­nan­zierung für Ihre Immobilie notwendig wird, wissen Sie das nicht erst drei Monate vor Ende. Sie haben genug Zeit, sich in Ruhe um einen Anschluss­kredit zu bemühen. Und das sollten Sie auch unbedingt tun! Denn wenn Sie sich auf Ihre Bank verlassen, sendet diese Ihnen zwar spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzins­bindung ein Angebot zu. Dies dient aber vor allem einem: Ihrer Bank! So enthält es in der Regel variable Zinsen. Das heißt für Sie: Steigt das Zinsniveau, steigen auch Ihre Zinsen. Außerdem handelt es sich dabei generell so gut wie nie um ein wirklich günstiges Angebot – nicht für Ihre Bank und noch weniger im Vergleich mit anderen Banken.

Wann suche ich nach einer Anschlussfinanzierung?

Aller­spä­testens, wenn Sie ein Prolon­ga­ti­ons­an­gebot Ihrer Bank erhalten. Grund­sätzlich sollten Sie bereits einige Jahre, bevor die Anschluss­fi­nan­zierung fällig wird, die Zinsen im Auge behalten – drei Jahre sind optimal. So können Sie sich, wenn die Zinsen sehr niedrig sind und Experten einen Anstieg erwarten, nach einem Forward-Darlehen umsehen. Da dessen Zinssatz mit jedem zusätz­lichen Jahr steigt, macht dies viel früher (etwa sieben Jahre) keinen Sinn.
Wie hoch soll bei einer Anschluss­fi­nan­zierung die Tilgung sein?
Bei einer Anschluss­fi­nan­zierung ist die Tilgung vielleicht noch wichtiger als bei einem Erstdar­lehen. Denn nur, wenn die Tilgung ausrei­chend hoch ist, werden Sie Ihr Darlehen bis zur Rente abbezahlt haben. Dass dies gelingt, dafür sorgt auch die Wohnkre­dit­richt­linie, die seit 2016 in Kraft ist.

Worauf muss ich bei meiner Anschluss­fi­nan­zierung noch achten?

Auch hier ist eine lange Sollzins­bildung in unserem niedrigen Zinsniveau sehr wichtig, mindestens sollten es aber zehn Jahre sein. Auf jeden Fall sollten Sie die Finan­zierung ganz auf Ihre Bedürf­nisse ausrichten. So sollte sich etwa die Möglichkeit der Sonder­tilgung an Ihren Einkünften orien­tieren. Oder erwarten Sie zum Beispiel in einigen Jahren eine größere Summe Geld, planen Sie doch eine Teilrück­führung des Darlehens ein. Natürlich können Sie auch ein variables Darlehen abschließen, dass mit Kündi­gungs­frist jederzeit rückzahlbar ist.
Vielleicht möchten Sie Ihre Immobilie aber auch gar nicht weiter bewohnen, sondern verkaufen bei dieser Gelegenheit lieber? So bietet sich bei vermie­teten Immobilien beispiels­weise nach zehn Jahren die Möglichkeit, steuer­freien Gewinn zu machen.

Die folgenden Fragen sollten Sie sich also stellen: