ArtikelbildSpeku­la­ti­ons­steuer: Wenn der Immobi­li­en­verkauf teuer wird

Wenn Vermögen den Besitzer wechselt, will der Staat in der Regel mitver­dienen. Unter Umständen auch beim Immobi­li­en­verkauf: Nämlich dann, wenn Speku­la­ti­ons­steuer anfällt. Von dieser Steuer ist schon so mancher Immobi­li­en­ver­käufer überrascht worden und hat dabei herbe Verluste gemacht. Damit Ihnen das nicht passiert, lesen Sie heute, wann Speku­la­ti­ons­steuer fällig wird und wie Sie das vermeiden.

Wann muss ich Speku­la­ti­ons­steuer zahlen?

Mehrere Faktoren bestimmen, ob Sie Speku­la­ti­ons­steuer zahlen müssen:

  • Dauer zwischen Kauf und Verkauf Ihrer Immobilie
  • Nutzungsart der Immobilie
  • Drei-Objekt-Grenze

Dauer zwischen Kauf und Verkauf Ihrer Immobilie

Wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen, dann müssen Sie in der Regel die Speku­la­ti­ons­steuer entrichten. Entscheidend sind hier jeweils die Beurkun­dungs­daten der Kaufver­träge.

Nutzungsart der Immobilie

Dies gilt aber nicht, wenn Sie selbst in der Immobilie gelebt haben – mindestens die letzten zwei Jahre plus das angebro­chene Jahr vor dem Verkauf. Dann ist die Speku­la­ti­ons­steuer nicht fällig. Ein Beispiel: Sie erwerben 2016 ein Haus. 2020 folgt plötzlich die Scheidung. In diesem Fall dürfen Sie Ihr Haus ohne Speku­la­ti­ons­steuer verkaufen. Nutzen Sie Ihre Immobilie teilweise selbst, so fällt auch die Speku­la­ti­ons­steuer nur anteilig an (etwa, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus besitzen und eine Wohnung selbst bewohnen). Dieser Anteil berechnet sich in der Regel aus der Wohnfläche.

Drei-Objekt-Grenze

Auch über die drei-Objekt-Grenze ist leider schon so mancher Immobi­li­en­be­sitzer gestolpert. Hier handelt es sich um eine Grenze, mit welcher der Fiskus private Immobi­li­en­ver­käufer vom gewerb­lichen Grund­stücks­handel abgrenzen möchte. Und: Die Grenze ist fließend. Was bedeutet das konkret?
Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen, werden Sie wie ein Gewer­be­trei­bender behandelt und müssen auf jeden Fall Speku­la­ti­ons­steuer zahlen – selbst dann, wenn Sie diese Immobilien schon länger als zehn Jahre besitzen. Das kann schnell passieren, wenn Sie z.B. zwei Grund­stücke erben und verkaufen, dazu eine Garage und Ihre vermietete Wohnung. Eine eigen­ge­nutzte Immobilie wird dabei nicht mitge­zählt. Aller­dings wird einem Mehrfamilienhaus, welches 3 Millionen wert ist, der gleiche Stellenwert zugeordnet wie einer Garage für 10.000 Euro.
Aber der Fiskus kann Sie sogar als gewerb­lichen Verkäufer einordnen, wenn Sie weniger Immobilien veräußern oder über einen längeren Zeitraum – dies ist Ermes­sens­sache. Verschärfte Prüfung gilt etwa bei Archi­tekten, Maklern etc.

Ordner mit Spekulationssteuer
Die Speku­la­ti­ons­steuer kann beim Verkauf einer Immobilie für eine böse Überra­schung sorgen!

Wie hoch ist die Speku­la­ti­ons­steuer?

Zunächst einmal gilt: Sie müssen nur den Gewinn aus dem Verkauf versteuern. Wenn Sie die Immobilie also 2015 für 350.000 Euro erworben haben und 2020 für 400.000 Euro verkauft, so müssen Sie 50.000 Euro versteuern. Diese werden dann auf Ihr reguläres Einkommen angerechnet und mit ihm zusammen versteuert.
Verdienen Sie also 80.000 Euro im Jahr, so müssen Sie dann 2020 130.000 Euro versteuern. Haben Sie einen Steuersatz von 45%, so zahlen Sie (verein­facht gerechnet) ohne Immobi­li­en­verkauf 36.000 Euro Steuern und mit Immobi­li­en­verkauf 58.500 Euro. Für viele Hausver­käufer ändert sich damit dann auch der Steuersatz negativ, so dass sie am Ende ihr gesamtes Einkommen höher versteuern müssen und Verlust machen.

Wie kann ich an der Speku­la­ti­ons­steuer sparen?

Haben Sie Ihre Immobilie nicht selbst bewohnt und möchten dennoch unbedingt vor Ablauf der zehn Jahre verkaufen? Auch dann haben Sie noch mehrere Möglich­keiten, an der Speku­la­ti­ons­steuer zu sparen.

  • Renovie­rungs­kosten aus den ersten drei Jahren nach Kauf der Immobilie können Sie den Anschaf­fungs­kosten zurechnen. Diese reduzieren dann die Speku­la­ti­ons­steuer entspre­chend, weil der Gewinn aus dem Verkauf gesenkt wird.
  • Auch Makler­ge­bühren können vom Gewinn abgezogen werden.
  • Das gleiche gilt für Kaufne­ben­kosten (Notar, Grund­er­werbs­steuer, Eintragung ins Grundbuch etc.)

Auf der anderen Seite muss eine eventuell in Anspruch genommene AfA zum Gewinn hinzu­ge­rechnet werden.

Ich möchte eine geerbte Immobilie verkaufen – muss ich Speku­la­ti­ons­steuer zahlen?

Das kann sein, muss aber nicht zutreffen. Entscheidend ist hier nämlich nicht, wann Sie die Immobilie geerbt haben – sondern wann der Erblasser diese erworben hat. Das heißt: Wohnt Ihr Vater seit 30 Jahren in seinem Haus und Sie möchten es nun verkaufen, fällt keine Steuer an. Hat Ihr Vater 2016 eine barrie­re­freie Eigen­tums­wohnung erworben und bezogen, müssten Sie entweder mit dem Verkauf bis 2026 warten oder den Gewinn versteuern.

Muss ich für den Verkauf meiner Ferien­im­mo­bilie Speku­la­ti­ons­steuer zahlen?

Ja, sofern Sie innerhalb von zehn Jahren gewinn­bringend verkaufen.

Muss ich für den Verkauf meiner Zweit­wohnung Speku­la­ti­ons­steuer zahlen?

Haben Sie einen Zweit­wohnsitz aus beruf­lichen Gründen genutzt und entspre­chend angemeldet, fällt keine Speku­la­ti­ons­steuer an. Wohl aber, wenn Sie hier Erholungs­auf­ent­halte haben.

  • Fallstricke bei der Speku­la­ti­ons­steuer, die Sie kennen müssen
  • Wenn Sie eine Immobilie von Firmen- in Privat­besitz übertragen, so starten die zehn Jahre nicht ab Kauf, sondern mit der Übertragung!
  • Sofern Sie mit Verlust verkaufen, können Sie diesen ebenfalls steuerlich geltend machen!
  • Wenn Sie eine Immobilie erst selbst bewohnen und dann vermieten, kommen Sie beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nicht um die Speku­la­ti­ons­steuer herum!
  • Wenn Sie in Ihrer Immobilie ein Arbeits­zimmer angemeldet haben und innerhalb der Zehnjah­res­grenze verkaufen, so müssen Sie den Gewinn ebenfalls anteilig versteuern, abhängend von der Größe des Arbeits­zimmers!

Möchten oder müssen Sie Ihre Immobilie vor dem Ablauf der Zehnjah­res­frist veräußern, sollten Sie sich unbedingt mit Ihrem Steuer­be­rater zusam­men­setzen. Denn auch dann können Sie mit geschickter Planung noch Einiges für sich heraus­holen.