Ein Muss, wenn Sie eine Eigen­tums­wohnung kaufen!

Eigen­tums­wohnung kaufen – mit ungeplanten Sonderkosten? 

Wie Sie sicherlich wissen, zahlen Sie Hausgeld, wenn Sie eine Eigen­tums­wohnung kaufen. Dieses wird jährlich von der Hausver­waltung abgerechnet. Und natur­gemäß können dann auch einmal Nachzah­lungen anfallen, ebenso wie bei einer Neben­kos­ten­ab­rechnung in der Vermietung. Diese sogenannte Abrech­nungs­spitze kann schon ins Geld gehen. Zusätzlich besteht auch noch die Möglichkeit, dass auf Sie eine Sonder­umlage zukommt, die ohne Ihr Wissen beschlossen wurde. Im schlimmsten Fall kann es dann fünfstellig werden!

Die Hausgeld-Abrech­nungs­spitze nach dem Eigen­tums­wohnung kaufen

Wie die Neben­kosten bei einer Mietwohnung, ist auch das Hausgeld eine Voraus­zahlung. Das bedeutet natürlich: Es kann passieren, dass Nachzah­lungen entstehen. Nämlich dann, wenn die Voraus­zah­lungen die tatsächlich angefal­lenen Kosten nicht decken. Sprich: Es kann sein, dass Sie eine Eigen­tums­wohnung kaufen und Ihnen direkt eine Forderung ins Haus flattert.

Ein Beispiel: Sie haben im Wirtschaftsplan gelesen, dass das Hausgeld für Ihre Wohnung 250 Euro pro Monat beträgt. Für das Wirtschaftsjahr wurden also 3.000 Euro insgesamt voraus­ge­zahlt. Doch die tatsächlich angefal­lenen Kosten belaufen sich auf 3.800 Euro für Ihren Anteil. Also steht eine Nachfor­derung von 800 Euro aus.

Wer muss zahlen – Sie oder der Voreigentümer?

Nun könnte man ja meinen: Wenn ich die Eigen­tums­wohnung kaufen möchte, ist für Nachfor­de­rungen aus früheren Zeiten auch der frühere Besitzer zuständig. Doch ganz so einfach ist es nicht. Eine klare Regelung finden Sie in einem Urteil des Bundes­ge­richtshofs. Dieses besagt: Wenn Sie eine Eigen­tums­wohnung kaufen, müssen Sie die Abrech­nungs­spitze dann zahlen, wenn die Jahres­ab­rechnung zu einem Zeitpunkt beschlossen wird, zu dem Sie schon als Eigen­tümer im Grundbuch stehen. Das heißt, der frühere Besitzer haftet nur in Höhe der nach dem Wirtschaftsplan geschul­deten Hausgeld-Voraus­zah­lungen. Er muss dann nachzahlen, wenn er selbst säumig wurde (BGH, Urteil vom 02. Dezember 2011, Az. V ZR 113/11).

Ein Beispiel: Wie wir oben angenommen haben, beträgt das Hausgeld für 12 Monate 3.000 Euro. Davon hat der Vorbe­sitzer nur 2500 Euro gezahlt. Für die säumigen 500 Euro muss er also aufkommen. Aber: Sie Eigen­tums­wohnung kaufen Sie am 10. Februar. Sie werden am 15. April als Eigen­tümer ins Grundbuch einge­tragen. Am 20. April wird in der Eigen­tü­mer­ver­sammlung die Jahres­ab­rechnung für das vergangene Jahr beschlossen. Und dort wird eben festge­stellt, dass die tatsächlich angefal­lenen Kosten für Ihren Anteil bei 3.800 Euro liegen. Diese 800 Euro Differenz müssen dann Sie zahlen! Und nicht nur das, Sie müssen sogar auch die 500 offenen Euro des Vorei­gen­tümers zunächst zahlen und sich dann das Geld von diesem erstatten lassen. Insgesamt haben Sie hier also schon 1.300 Euro Kosten, die Sie nicht einge­plant haben.

Wie vermeiden Sie böse Überra­schungen, wenn Sie eine Eigen­tums­wohnung kaufen?

Wie Sie sehen, müssen Sie hier ganz genau hinschauen, was zwischen Ihrer Kaufent­scheidung und dem Eigen­tums­wechsel passiert. So gehen Sie dabei vor:

• Studieren Sie ganz genau den Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung
• Vergleichen Sie das nach dem Wirtschaftsplan geschuldete Hausgeld mit den zuletzt angefal­lenen Kosten, um Abrech­nungs­spitzen aufzudecken
• Fragen Sie die Hausver­waltung, wann die nächste Eigen­tü­mer­ver­sammlung statt­findet, in der die Jahres­ab­rechnung beschlossen werden soll

Was tun, wenn eine Abrech­nungs­spitze zu erwarten ist?

Wenn Sie bei diesen Nachfor­schungen entdecken, dass tatsächlich eine Abrech­nungs­spitze droht, dann haben Sie zwei Möglich­keiten. Entweder, Sie vereinbaren mit dem Vorei­gen­tümer eine Reduzierung des Kaufpreises um diesen Betrag. Schließlich sind dies ja Kosten, die er selbst eben auch mit verur­sacht hat. Oder aber Sie sichern sich im Kaufvertrag gegen die Haftung für Schulden aus den Abrech­nungen für frühere Wirtschafts­jahre ab. Eine Möglichkeit lautet, natürlich nur in Rücksprache mit Ihrem Notar und Rechts­bei­stand: „Der Verkäufer versi­chert, dass Rückstände auf fällige Lasten und Kosten, die das Wohnungs­ei­gentum betreffen, nicht bestehen. Der Verkäufer verpflichtet sich ferner, etwaige Wohngeld­rück­stände aus der ‚Abrech­nungs­spitze‘ bis zum Überga­betag auszugleichen.“

Großes Risiko: Sonderumlage

Trotz eventu­eller vierstel­liger Beträge kann man eine Abrech­nungs­spitze, wenn auch ärgerlich, sicher noch irgendwie stemmen. Doch eine Sonder­umlage kann Ihnen unter Umständen wirklich zum Verhängnis werden. Stellen Sie sich vor, am Gebäude wird ein komplettes Dach saniert, inklusive Dachstuhl. Bei einem Haus mit mehreren Parteien kommen da schnell Beträge über 100.000 Euro zusammen! Die Crux an der Sache: Wer die Sonder­umlage zahlen muss, das richtet sich nach der Fälligkeit der Zahlung. Es kann also sein, dass der Vorei­gen­tümer die Maßnahme noch mit beschlossen hat. Wenn Sie dann die Eigen­tums­wohnung kaufen, wird das Dach saniert und später kommt die Rechnung – zu Ihren Lasten (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017, Az. V ZR 257/16)!

Wie schützen Sie sich vor der Sonderumlage?

Schauen Sie deshalb genau, ob in den Proto­kollen der letzten Eigen­tü­mer­ver­samm­lungen eine Sonder­umlage erwähnt wird und wenn ja, ob die Beiträge schon einge­zogen wurden oder noch ausstehen. Steht die Zahlung noch aus, kommt diese also auf Sie zu. Auch hier können Sie natürlich versuchen, etwas am Kaufpreis zu tun. Aber die Zahlung kommt ja später auch Ihnen zugute, wenn Sie die Eigen­tums­wohnung kaufen. Zumindest sollten Sie unbedingt errechnen, wie hoch Ihr Anteil an den kosten ist, und diesen in Ihre Finan­zierung oder Finanz­planung mit einrechnen.

Großes Risiko: Sonderumlage

Trotz eventu­eller vierstel­liger Beträge kann man eine Abrech­nungs­spitze, wenn auch ärgerlich, sicher noch irgendwie stemmen. Doch eine Sonder­umlage kann Ihnen unter Umständen wirklich zum Verhängnis werden. Stellen Sie sich vor, am Gebäude wird ein komplettes Dach saniert, inklusive Dachstuhl. Bei einem Haus mit mehreren Parteien kommen da schnell Beträge über 100.000 Euro zusammen! Die Crux an der Sache: Wer die Sonder­umlage zahlen muss, das richtet sich nach der Fälligkeit der Zahlung. Es kann also sein, dass der Vorei­gen­tümer die Maßnahme noch mit beschlossen hat. Wenn Sie dann die Eigen­tums­wohnung kaufen, wird das Dach saniert und später kommt die Rechnung – zu Ihren Lasten (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017, Az. V ZR 257/16)!