Mehr Gewinn mit Anlage-Immobilie - Einstieg ins Immobilien-Investment

Brutto-Rendite, Netto-Rendite, Eigenkapitalrendite

Stehen Sie vor der Anschaffung Ihrer ersten Anlage-Immobilie? Dann wissen Sie vermutlich, wie sich Brutto- und Netto­rendite berechnen.

Die Formel für die Brutto-Rendite lautet

100 * jährliche Netto­kalt­miete : Kaufpreis

Ein Beispiel:

Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus für 400.000 €. An Netto­miet­ein­nahmen pro Jahr erhalten Sie 20.000 €. Ihre Rendite beträgt also 100 * 20.000 : 400.000 € = 5%. Klingt gut, oder?

Die Netto-Rendite stellt das Ganze schon etwas realis­ti­scher dar:

Hier schlagen Sie die Kaufne­ben­kosten auf Ihren Kaufpreis. Und von der Netto­kalt­miete ziehen Sie noch die Verwal­tungs- und Instand­hal­tungs­kosten ab – dies ergibt den Jahres­rein­ertrag. Der Rechenweg ist dann der gleiche.

Im voran­ge­gan­genen Beispiel würde das so aussehen:

400.000 € + 40.000 € Kaufne­ben­kosten = 440.000 € Investitionskosten.

20.000 € - 1000 € Verwal­tungs­kosten – 1400 € Instand­hal­tungs­kosten = 17.600 € Jahresreinertrag.

100 * 17.600 € : 440.000 € = 4 %

Selbst in diesem fiktiven Beispiel können Sie sehen, dass es einen großen Unter­schied zwischen Brutto- und Netto­rendite gibt. Mit der Brutto­rendite können Sie zum Beispiel schnell mehrere Angebote vergleichen. Doch für Ihr Immobilien-Investment ist die Netto-Rendite aussagekräftiger.

Doch es gibt noch eine dritte Möglichkeit – und die bietet auch gleich einen Tipp zur erheb­lichen Gewinn­stei­gerung – die Eigenkapitalrendite!

Immobilien-Investment und Eigen­ka­pi­tal­rendite – so rechnen Sie

Und wie berechnet sich nun die Eigen­ka­pi­tal­rendite für Ihre Anlage-Immobilie? Auch hier ist es ganz unkompliziert:

(Jährliche Netto-Mietein­nahmen * 100) : Eigenkapital

Aller­dings geht es hier um Mietein­nahmen wirklich abzüglich sämtlicher Ausgaben, wie Finan­zierung, Steuer und Co. Relevant ist wirklich ausschließlich Ihr Gewinn. Der Einfachheit halber belassen wir es bei der oben genannten Mietberechnung.

Dazu geben wir natürlich ebenfalls ein Beispiel:

Sie erwerben also das nun schon bekannte Mehrfamilienhaus für 400.000 €. Dafür setzen Sie 20% Eigen­ka­pital ein, also 80.000 €. Wie wir bereits festge­stellt haben, liegen die jährlichen Netto-Mietein­nahmen bei 17.600 €.

Ihre Eigen­ka­pi­tal­rendite beträgt also

(17.600 € * 100) : 80.000 € = 22 %

Das Schöne: Zur Eigen­ka­pi­tal­rendite kommt sogar zusätzlich noch die Wertstei­gerung Ihrer Anlage-Immobilie hinzu!

Was zeigt mir die Eigen­ka­pi­tal­rendite meiner Anlage-Immobilie?

Das Immobilien-Investment hat eine Beson­derheit im Vergleich zu anderen Anlage-Formen: Es bietet einem Kredit­geber einen handfesten Gegenwert. Aus diesem Grund können Sie hier besonders günstig Schulden machen. Dazu kommt noch da Rekordtief bei den Bauzinsen, in dem wir uns immer noch befinden. Deswegen schauen heute viel mehr Inves­toren auf die Eigen­ka­pi­tal­rendite als noch vor 20 Jahren, als die Bauzinsen bei über 6% lagen. Denn heute können Sie deutlich günstiger Schulden machen und damit gute Einnahmen verzeichnen.

Die Eigen­ka­pi­tal­rendite hilft Ihnen hier. Denn während die Netto­rendite nur den Kaufpreis und die Ausgaben ins Verhältnis zu den Mietein­nahmen setzt, zeigt Ihnen die Eigen­ka­pi­tal­rendite ganz konkret, was Sie durch Ihr einge­setztes Vermögen verdienen. Aber trotzdem sollten Sie alle Kennzahlen im Blick behalten – es geht ja auch um die Gesamt-Renta­bi­lität Ihres Kaufs.

„Geheimtipp“ zur Gewinn­stei­gerung mit Eigen­ka­pi­tal­rendite: Der Leverage-Effekt

Leverage heißt Hebel, und diese Hebel­wirkung kommt Ihnen beim Immobilien-Investment zugute, wenn die Gesamt­ka­pi­tal­ren­ta­bi­lität höher ist als der Fremd­ka­pi­talzins. Sprich: Sie zahlen niedrige Bauzinsen, nehmen aber eine gute Rendite ein. Durch diese Hebel­wirkung, also den Leverage-Effekt, lohnt sich im aktuellen Zinsumfeld oft der Einsatz von weniger Eigen­ka­pital für Ihre Anlage-Immobilie, um mehr Gewinn zu erzielen.

Auch hier ein Rechenbeispiel:

Sagen wir, Sie möchten eine Anlage-Immobilie kaufen mit einem relativ konser­va­tiven Eigen­ka­pi­tal­anteil von 20 %. Sie zahlen dafür 1 % Zinsen. Ihr Eigen­ka­pital beträgt wie oben 50.000 €. Was würde passieren, wenn Sie statt­dessen zwei Immobilien mit 10 % Eigen­ka­pital erwerben?

In diesem Beispiel sehen Sie deutlich, dass sich Ihr Immobilien-Investment gemessen an der Eigen­ka­pi­tal­rendite bei zwei Anlage-Immobilien deutlich mehr lohnt. Natürlich ist dann auch Ihre Restschuld nach der Zinsbindung höher. Dafür haben Sie aber mehr Immobi­li­en­ver­mögen für den gleichen Einsatz - und der Wertzu­wachs kommt noch hinzu!