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Der Vermieter kann seinem Mieter nicht nach Lust und Laune kündigen. Ganz im Gegenteil, die recht­lichen Voraus­set­zungen für eine Kündigung sind eng gefasst.

1. Grund: Eigenbedarf

Ein Grund für eine Kündigung kann z.B. der Eigen­bedarf sein. Benötigt der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder einen Angehö­rigen, kann er das Mietver­hältnis kündigen. Die Bedingung für eine Kündigung wegen Eigen­be­darfs lautet jedoch, dass ihm keine leerste­hende Wohnung als Alter­native zur Verfügung stehen darf. Braucht der Vermieter die Wohnung nur vorüber­gehend, darf er keine Kündigung aussprechen.

2. Grund: Wirtschaft­licher Nutzen der Immobilie

Des Weiteren kann der Vermieter einem Mieter kündigen, wenn er die Immobilie nicht sinnvoll wirtschaftlich verwerten kann. Wenn der Vermieter die Wohnung nur mit einem hohen Preis­nachlass oder gar nicht verkaufen kann, muss er die vergeb­lichen Verkaufs­be­mü­hungen nachweisen. Aber nur ein geringer Verkaufs­preis berechtigt den Vermieter nicht dazu, dem Mieter zu kündigen. Aus diesem Grund muss der Vermieter Existenznot oder massive Rendi­te­ein­bußen in einer schrift­lichen Kündigung an den Mieter darlegen. Wenn sich die Immobilie in einem maroden Zustand befindet und eine Sanierung für eine wirtschaft­liche Verwertung notwendig ist, ist eine Kündigung möglich, wenn Baumaß­nahmen die Immobilie länger unbewohnbar machen.

Der Mieter legt einen Härte­einwand ein

Der Mieter hat die Möglichkeit, einen Härte­einwand anführen. Dies funktio­niert z.B. dann, wenn er schul­pflichtige Kinder hat oder eine Krankheit im Spiel ist. Tritt ein solcher Fall ein, müssen die Inter­essen des Mieters gegen die des Vermieters abgewogen werden. Das Resultat kann sein, dass der Vermieter die Räumungs­pflicht verlängern muss. Der Mieter kann in besonders schweren Fällen sogar die Kündigung abwehren. Die Härte­gründe müssen jedoch nachprüfbar und beweisbar sein.
Der Mieter muss der Kündigung in schrift­licher Form bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündi­gungs­frist wider­sprechen, um seinen Härte­einwand geltend zu machen. Dies gilt aber nur dann, wenn der Vermieter in der Kündigung den Mieter auf die Frist und auf sein Wider­spruchs­recht hinweist. Ansonsten kann auch später noch der Kündigung wider­sprochen werden.

3. Grund: Zahlungsverzug

Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter seine Miete nicht bezahlt. Dann muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Räumung der Wohnung gegeben werden. Meistens beträgt diese zwei Wochen. Der Mieter muss dann mit einer Kündigung rechnen, wenn er in Höhe von zwei Monats­mieten im Rückstand liegt.

Beim Kündigen müssen also einige recht­liche Faktoren berück­sichtigt werden und jeder ist indivi­duell zu betrachten. Vermieter sollten sich daher regel­mäßig infor­mieren, wie die aktuelle Rechtslage ist und worauf sie achten sollten, um keine böse Überra­schung zu erleben.

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