Möchten Sie eine Immobilie kaufen, haben aber wenig gespart? In den aktuellen Niedrigzins-Zeiten stellen viele Familien fest, dass kaufen billiger ist als mieten – sogar dann, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist. Aber für eine Vollfinanzierung müssen einige Bedingungen erfüllt sein. Außerdem müssen Sie dabei auf einige Faktoren besonders achten, um sich nicht zu übernehmen und am Ende mit Schulden und ohne Haus dazustehen. Was das ist, lesen Sie in diesem Beitrag.
Genau vergleichen!
Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist es besonders wichtig, Zinsen zu vergleichen. Denn bei einer so hohen Kreditsumme können schon 0,1 Prozentpunkte viele tausend Euro ausmachen! Zusätzlich ist bei einer Vollfinanzierung der Sollzins ohnehin höher, weil sie ein höheres Risiko für das Kreditinstitut bedeutet – und das kostet Zinszuschlag. Das Niveau unterscheidet sich aber von Bank zu Bank.
Vollfinanzierung und trotzdem Eigenkapital?
Wer eine Immobilie kauft, hat leider nicht nur den Kaufpreis zu stemmen. Für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung müssen Sie sich auf Nebenkosten von rund zehn Prozent des Kaufpreises einstellen. Sollen diese mit finanziert werden, spricht man deshalb von einer 110-Prozent-Finanzierung.
Für wen eignet sich eine Vollfinanzierung?
Auch für Sie als Darlehensnehmer birgt diese Finanzierung ein sehr hohes Risiko. Deshalb sollten Sie nur darauf zurückgreifen, wenn Sie ein absolut sicheres, planbares Einkommen haben – etwa als Beamter.
Was muss ich bei einer Vollfinanzierung beachten?
Zunächst einmal sollten Sie ausreichend Puffer einplanen. Denn wenn später ungeplante Kosten auftreten – sei es bei einer gebrauchten Immobilie oder bei Neubau – dann stoßen Sie sonst sehr schnell an Ihre Grenzen. Außerdem sollten Sie nur voll finanzieren, wenn die Wertentwicklung der Immobilie positiv aussieht, und das hängt hauptsächlich von einer guten Lage ab. So steht dem hohen Darlehen zumindest immer ein ausreichender Wert entgegen.
So klappt es mit der Vollfinanzierung
Trotz der möglichen Risiken einer Finanzierung ohne Eigenkapital gibt es einige Tricks, die man ausnutzen kann. Diese senken das Risiko und helfen, die Finanzierung zu stemmen.
Eigenleistung: Wenn Sie handwerkliches Talent und Erfahrung haben, können Sie Ihre geplanten Eigenleistungen an der Immobilie als Eigenkapital anrechnen lassen. Aber Vorsicht: Überschätzen Sie sich nicht! Planen Sie nur mit Tätigkeiten, die Sie schon einmal gemacht haben und wirklich können. Vergessen Sie nicht, dass solche Arbeiten viel Zeit kosten, besonders, wenn Sie berufstätig sind. Andernfalls sitzen Sie hinterher auf einer halbfertigen Immobilie – oder müssen doch noch Handwerker zahlen; besonders hart, wenn das Geld knapp ist.
Förderungen: Gerade ohne Eigenkapital sollten Sie darauf achten, alle Fördermöglichkeiten auszuschöpfen. Allen voran ein günstiges KfW-Darlehen, das bei einigen Banken sogar als Ersatz für Eigenkapital gerechnet wird. Somit wird Ihre Vollfinanzierung dann gleich doppelt günstiger.
Gesamtschuldnerische Haftung: Gegebenenfalls kann es sogar Sinn machen, als Eigenkapital für den Immobilienkredit einen Privatkredit aufzunehmen – insbesondere bei einer 110-Prozent-Finanzierung. Da dies aber in der Regel sehr teuer verzinst wird, ist Sondertilgung hier besonders wichtig.
Privatdarlehen: Wenn die Möglichkeit besteht, kann auch ein privates Darlehen in der Familie oder unter Freunden das Eigenkapital ersetzen. Hier sollten Sie aber unbedingt einen rechtlich einwandfreien Vertrag aufsetzen, der den Kredit und seine Rückzahlung genau regelt. So vermeiden Sie Missverständnisse und fatale Streitigkeiten.
Gerade bei einer Vollfinanzierung hängt sehr viel von der richtigen Strategie ab. Hier ist es deshalb besonders hilfreich, wenn Sie sich einen unabhängigen Finanzierungsberater suchen, dem Sie vertrauen.
