Die Teilungserklärung:Inhalte, Besonderheiten, Fallen

Eine Teilungserklärung regelt die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus. Der Verkauf einzelner Wohnungen ist ohne dieses Dokument nicht möglich. Wohnungskäufer sollten die Teilungserklärung vorab sehr genau studieren, damit ihnen aus den dort vereinbarten Regelungen keine Nachteile entstehen.

Was regelt die Teilungserklärung?

In der Teilungserklärung werden die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sowie die formelle Aufteilung des Gebäudes rechtsverbindlich festgehalten. Zu ihren Inhalten gehören:

Ein Aufteilungsplan, in dem die Lage und Größe der einzelnen Wohnungen und die Aufteilung des Gesamtgebäudes festgehalten werden. Aus diesem Plan geht außerdem die Höhe der einzelnen Eigentumsanteile hervor. In der Regel wird sie in Tausendstel angegeben. Ein Anteil von 100/1000 bedeutet, dass diesem Eigentümer zehn Prozent des Gesamtgebäudes gehören. Neben Angaben zum Wohnungseigentum sollte der Aufteilungsplan eine exakte Aufschlüsselung von weiterem Sondereigentum, des Gemeinschaftseigentums und eventuell bestehender Sondernutzungsrechte enthalten.
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die bestätigt, dass die Gebäudeeinheiten abgeschlossen sind, so dass eine unabhängige Nutzung möglich ist.
Die Gemeinschaftsordnung der Eigentümer, in der die Rechte und Pflichten der Eigentümer festgehalten sind. Ob hier auch die Hausordnung des Gebäudes aufgenommen wird, ist den Eigentümern überlassen.

Ohne Teilungserklärung kann kein Verkauf von Einzelwohnungen erfolgen, da sie die Voraussetzung für die Anlage der einzelnen Wohnungsgrundbücher ist. Vor dem Verkauf muss eine notarielle Beurkundung aller Bestandteile der Teilungsvereinbarung sowie der Wohnungsgrundbücher erfolgen.

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte

Sondereigentum sind alle Teile des Gebäudes - Wohnungen, Garagen oder Kellerräume -, die sich in Privatbesitz befinden. Unter das Gemeinschaftseigentum fallen alle Gebäudeteile und Außenflächen, die gemeinschaftlich genutzt werden und für die sich die Eigentümer die Kosten teilen. Dabei handelt es sich beispielsweise um das Treppenhaus, tragende Wände, die Dachdeckung, Versorgungsleitungen oder Außenflächen. Sondernutzungsreche bestehen dann, wenn individuellen Eigentümern ein Teil des Gemeinschaftseigentums - z. B. ein KFZ-Stellplatz oder ein Gartenbereich - zur exklusiven Nutzung übertragen wurden. Dies wird in der Gemeinschaftsordnung festgehalten.

Im Hinblick auf die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind in der Teilungsvereinbarung exakte Regelungen wichtig. Als ein Beispiel: Wenn alle Wasserleitungen zum Gemeinschaftseigentum zählen, müssen auch bei einem Rohrbruch in einer Wohnung alle Eigentümer die Kosten dafür tragen. Anders ist es, wenn nur die Hauptversorgungsleitungen, nicht aber die Wasserleitungen der Einzelwohnungen zum Gemeinschaftseigentum zählen.

Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen

In der Teilungserklärung werden auch Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen festgelegt. Beispielsweise kann hier geregelt werden, ob der private Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken erlaubt oder eine gewerbliche Nutzung von Wohnungen und anderem Sondereigentum erlaubt ist.

Rechtliche Grundlagen und Öffnungsklauseln

Die rechtliche Grundlage für Teilungserklärungen ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Da dessen Vorgaben in vielen Bereichen ausgesprochen starr sind, sollten in die Gemeinschaftsordnung der Teilungsvereinbarung Öffnungsklauseln aufgenommen werden. Sie ermöglichen durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung Entscheidungen, die durch das Gesetz und in der bisher gültigen Teilungsvereinbarung nicht vorgesehen sind. Die Rechtswirksamkeit von Regelungen, die durch das WEG nicht abgesichert sind, sollte der Notar vor der Beurkundung der neuen Vereinbarung explizit überprüfen.

Die Teilungsvereinbarung beim Wohnungskauf: Fallen und Probleme

Auf den Inhalt einer bestehenden Teilungsvereinbarung haben Wohnungskäufer keinen Einfluss, da die dort festgehaltenen Regelungen vor dem Verkauf der Einzelwohnungen vereinbart wurden. Auch aus gesetzeskonformen Inhalten können für den Käufer Fallen und Probleme resultieren, was die folgenden Beispiele zeigen:

Wenn in der Teilungserklärung steht, dass der neue Eigentümer für Wohngeldrückstände des Vorbesitzers aufzukommen hat, entsteht dem Käufer daraus ein möglicherweise großer finanzieller Nachteil.
Das WEG sieht vor, dass die Kosten für Reparaturen und Sanierungen von den Eigentümern anteilig zu tragen sind. Abweichende Regelungen sind erlaubt, können später jedoch nur mit einer Zwei-Drittel-Mehrheit der Eigentümerversammlung geändert werden.
Falls das Gebäude für eine gemischte Nutzung für Wohn- und Gewerbezwecke vorgesehen wird und die zulässigen Gewerbe nicht in der Teilungsvereinbarung definiert sind, kann es sich dabei theoretisch auch um eine Bar handeln, die bis in die Morgenstunden hinein geöffnet ist.
Fenster und Fensterrahmen sind laut WEG grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Falls die Teilungsvereinbarung keine Regelung enthält, dass Eigentümer für den Austausch oder die Reparatur von Fenstern nur die Kosten für ihre eigenen Fenster tragen, haften alle Eigentümer für sämtliche Fenster des Gebäudes mit.
Wenn Sondernutzungsrechte in der Teilungsvereinbarung nicht ausdrücklich festgehalten werden, kann ihre Inanspruchnahme zwar geduldet, jedoch auch jederzeit widerrufen werden.
Tierhaltung kann auch in Eigentumswohnungen durch die Gemeinschaftsordnung eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Wann ist eine Änderung der Teilungsvereinbarung sinnvoll?

Eine notarielle Änderung der Teilungsvereinbarung ist immer dann sinnvoll und auch nötig, wenn es dabei um Fragen geht, welche die Eigentümergemeinschaft insgesamt betreffen. Beispiele hierfür sind Modernisierungsmaßnahmen oder Umbauten eines Eigentümers, die auch das Gemeinschaftseigentum und damit die Eigentumsverhältnisse insgesamt betreffen. Bei anderen Änderungen, beispielsweise einem Kellertausch, an denen nur wenige Eigentümer beteiligt sind, reicht eine schriftliche Vereinbarung darüber aus, von der die Teilungsvereinbarung nicht berührt wird.

Vor dem Wohnungskauf: Die Teilungsvereinbarung genau prüfen

Als Wohnungskäufer müssen Sie damit rechnen, dass die bestehende Teilungsvereinbarung nicht geändert wird, weil Sie Ihren Interessen nicht entspricht. Die Hürden für Änderungen sind hoch, sowohl von Gesetzes wegen als auch durch das Zustimmungsprozedere der anderen Eigentümer. Je nach Umfang und Wichtigkeit der Änderung ist eine einfache Mehrheit oder Zwei-Drittel-Mehrheit nötig. Vor der Kaufentscheidung ist daher eine ausführliche Prüfung der Teilungsvereinbarung nötig, damit daraus später keine Nachteile und Streitigkeiten resultieren.