Wenn Sie Vermieter sind und Ihre Mietwohnung künftig selbst nutzen– oder nahen Verwandten zur Verfügung stellen – möchten, dann wird es Zeit für eine Eigenbedarfskündigung. Da es hier extrem viele verschiedene Fälle, Stolperfallen und Voraussetzungen gibt, finden Sie im folgenden Artikel die wichtigsten Informationen zur Mietvertragskündigung wegen Eigenbedarfs.
Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist.
Ist der Eigenbedarf nicht ausreichend begründet oder vorgetäuscht, droht Schadensersatz.
Der Vermieter selbst
Seine Kinder
Seine Enkel
Seine Eltern
Seine Großeltern
Kinder des Lebenspartners
Pflegepersonal etc.
Weitere Voraussetzungen für eine gültige Eigenbedarfskündigung:
Sie dürfen nicht schon bei Vertragsabschluss gewusst haben, dass Eigenbedarf fällig wird – außer, Sie weisen den Mieter darauf hin.
Der Eigenbedarf muss gesichert sein. Auf Verdacht kündigen ist ungültig.
Es gilt die gesetzlich gestaffelte Kündigungsfrist zwischen drei und sechs Monaten, die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugestellt werden.
Sonderfälle
Zusätzlich gibt es einige Sonderfälle, die eine Eigenbedarfskündigung ausschließen oder ermöglichen.
Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt und die Wohnung war bereits vor der Umwandlung vermietet, darf der neue Eigentümer nicht sofort auf Eigenbedarf kündigen. Es gilt hier in der Regel eine Sperrfrist von drei bis zehn Jahren.
Wenn die Kündigung nicht zumutbar ist (etwa, da der Mieter aus Gesundheits- und Altersgründen kein ebenso geeignetes Objekt finden kann), ist es möglich, dass Sie mit der Kündigung nicht weiterkommen. Dies nennt sich „besonderer Härtefall“.
Möchten Sie die Immobilie ausschließlich zu gewerblichen Zwecken nutzen, ist eine Eigenbedarfskündigung ungültig.
Bei Schwangerschaft einer Mieterin kann sich zumindest die Räumungsfrist verzögern. Wohnen Sie in einem Zweifamilienhaus, dessen zweite Einheit Sie vermieten, müssen Sie unter Umständen nicht einmal Eigenbedarf geltend machen. Sie können dann ohne nähere Angabe von Gründen kündigen, müssen allerdings auf die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate draufrechnen.
Eine Eigenbedarfskündigung dürfen Sie auch dann aussprechen, wenn Sie die Wohnung aus nachvollziehbaren Gründen als Zweitwohnung nutzen möchten.
Korrektes Kündigungsschreiben bei Eigenbedarf:
Wie bei den anderen Kündigungen auch, sollten Sie unbedingt auf eine korrekte Form beim Kündigungsschreiben achten, damit dieses nicht ungültig wird.
Folgende Punkte gehören zusätzlich in eine Eigenbedarfskündigung:
Hinweis, dass wegen Eigenbedarfs gekündigt wird
Korrekte Angabe, für wen die Wohnung benötigt wird: Namen, Art des Verwandtschaftsverhältnisses oder Umstände der persönlichen Verbundenheit
genaue Gründe, warum die Person die Wohnung benötigt (etwa Arbeitsplatzwechsel, Pflege, Trennung)
Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters gem. § 574 BGB mit Fristsetzung
Wenn möglich, dem Mieter eine Alternativwohnung anbieten, dann müssen Sie auch anführen, warum Sie selbst diese Wohnung nicht nutzen können
Versand als Einschreiben oder Übergabe mit Zeugen und Quittierung
Wenn der Mieter widerspricht
Legt Ihr Mieter tatsächlich Widerspruch ein oder fechtet die Kündigung an, wird es kompliziert. Ist die Kündigung aus irgendeinem Grund unwirksam, muss der Mieter noch nicht einmal widersprechen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn eine korrekte Begründung fehlt. Dann macht auch eine Räumungsklage keinen Sinn. Stattdessen müssen Sie eine erneute, korrekte Kündigung aussprechen. Unter Umständen schiebt sich dann natürlich die Kündigungsfrist hinaus.
Widerspricht der Mieter Ihrer Kündigung, lohnt es sich, zunächst das Gespräch zu suchen. Bevor es zu einem langwierigen Gerichtsprozess kommt, kann man unter Umständen eine Zustimmung erzielen, wenn man sich gütlich einigt. Oft hilft es schon, den Mietern mit der Räumungsfrist entgegen zu kommen. Dies sollte geschehen, wenn der Bedarf erkannt wird und bevor die Kündigung zugestellt wird.
