Wohnflä­chen­be­rechnung - Auf diese Faktoren kommt es wirklich an

Grund­lagen für die Wohnflä­chen­be­rechnung nach der 2. Berech­nungs­ver­ordnung oder WoFlV

Für die Berechnung der regulären Wohnfläche gibt es verschiedene Möglich­keiten. Sie können die Wohnflä­chen­be­rechnung nach WoFlV vornehmen, oder sich für die 2. Berech­nungs­ver­ordnung entscheiden. Unüblich, in vielen Verträgen aber noch vorge­nommen, ist die Berechnung der Wohnfläche nach DIN Norm. Wenn Sie nach DIN berechnen, stehen Sie spätestens bei Dachge­schoss- oder Terras­sen­woh­nungen vor einem Problem. Denn die im Wohnraum enthal­tenen Beson­der­heiten sind in diesem Fall nicht klar definiert.

Auch die 2. Berech­nungs­ver­ordnung ist zum heutigen Zeitpunkt veraltet. Man kann sie dennoch anwenden, sofern es nach dem 31. Dezember 2003 keine raumver­än­dernden baulichen Maßnahmen gegeben hat. In dieser Berech­nungs­me­thode werden Balkone, Loggien oder Dachgärten und Terrassen meist hälftig in die Wohnfläche einbe­zogen. Wenn Sie die Wohnflä­chen­be­rechnung vornehmen und rechts­sicher vorgehen möchten, empfiehlt sich die Vermessung aller Räume in der Länge und in der Breite. Ausge­nommen sind in diesem Fall Balkone und Terrassen, sowie jeglicher gewerblich genutzte Raum - sofern er für ein Gewerbe vermietet wird. Bei Dachge­schoss­woh­nungen sind Sie im Falle der WoFlV Berechnung dazu verpflichtet, alle Bereiche mit Wandschrägen unter einem Meter heraus zu rechnen.

Welche Methode zur Wohnflä­chen­be­rechnung ist die Beste?

Die Vorteile der einzelnen Berech­nungs­me­thoden liegen natürlich im Auge des Betrachters. Während Sie als Vermieter oder Verkäufer mit der Wohnflä­chen­be­rechnung nach Verordnung einen Nachteil erzielen, wirkt sich diese Flächen­be­rechnung auf den Mieter oder Käufer positiv aus. Eine Berechnung nach DIN Norm 277 bietet Ihnen den Vorteil, dass Sie mehr Wohnfläche berechnen und somit eine höhere Miete einnehmen können. Wenn es aufgrund einer fehler­haften Wohnflä­chen­be­rech­nungzu juris­ti­schen Ausein­an­der­set­zungen kommt, wird im Regelfall die WoFlV hinzugezogen.

Gerichte nehmen die Bewertung auf Basis der Verordnung vor, so dass Sie bei einem anderen Rechnungs­modell davon ausgehen sollten, dass der Mieter recht bekommt und Sie im Bezug auf die Mietzahlung nach Quadrat­metern einlenken müssen. Aus diesem Grund wird vor allem Vermietern seit Januar 2004 haupt­sächlich dazu geraten, die Wohnflä­chen­be­rechnung nach WoFlV vorzu­nehmen und so auf der rechtlich sicheren Seite zu sein. Für die Ermittlung der reellen Wohnfläche benötigen Sie einen Zollstock und Grund­kennt­nisse in der Berechnung von Quadratmetern.

Bedenken Sie, dass Dachschrägen mit einer Höhe unter 1 Meter nicht als Wohnfläche zählen und somit nicht in die Mietkosten einbe­zogen werden. Auch bei Balkonen, bei Bädern und Küchen sowie Fluren sind Abzüge in der Flächen­be­rechnung nötig und rechts­ver­bindlich. Sie sollten sich dennoch für die Wohnflä­chen­ver­ordnung entscheiden und die Berechnung so vornehmen, dass Ihre Vertrags­ver­ein­barung vor ordent­lichen Gerichten Bestand hat und auf Akzeptanz stößt.

Wohnfläche und Nutzfläche - Das sind die Unterschiede

Die Vermietung von privat und gewerblich genutztem Raum setzt voraus, dass Sie zwischen der Wohn- und Nutzfläche unter­scheiden. Vermieten Sie beispiels­weise ein Haus, in dem gewohnt und gleich­zeitig ein Gewerbe betrieben wird, müssen Sie in der Vertrags­ver­ein­barung eine konkrete Trennung vornehmen.

Als Wohnfläche und damit in der Wohnflä­chen­be­rechnung berück­sichtigt werden nur Räume, die tatsächlich dem Zweck des Wohnens dienen und den Angaben laut Wohnflä­chen­ver­ordnung entsprechen. Ausge­nommen sind Räume, die zum beruf­lichen Zweck vermietet oder verkauft werden. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um ein Büro oder um eine Lager­halle, um einen Verkaufsraum oder um einen Raum für die ander­weitige geschäft­liche Nutzung handelt. Um einen Rechts­streit zu vermeiden, sollten Sie die Nutzfläche nie als Wohnfläche ausschreiben und bereits im Exposé eine konkrete Unter­teilung vornehmen.