Teilungs­ver­stei­gerung nach Scheidung – das müssen Sie wissen

Immocast Folge zur Teilungsversteigerung

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Bei einer Trennung passiert es immer wieder, dass einer der Partner in der eigenen Immobilie wohnen bleiben möchte – gerade, wenn Kinder dabei sind. Aber eine Einigung ist häufig sehr schwer. Wer darf wohnen bleiben? Wie soll der ausge­zogene Partner dafür vergütet werden?
Wenn hier kein gemein­samer Nenner gefunden wird, dann kommt es oft zur Teilungs­ver­stei­gerung. Das ist eine besondere Form der Zwangs­ver­stei­gerung. Ziel ist es, das Vermögen – hier: die Immobilie – fair aufzu­teilen. Leider besteht auch hier das Risiko, dass die Immobilie unter Wert versteigert wird.

Wann ist die Teilungs­ver­stei­gerung möglich?

Bei einer rechts­kräf­tigen Scheidung kann jeder der Partner eine Teilungs­ver­stei­gerung beantragen. Es gibt aber auch Fälle, in denen das bereits vor der Scheidung passieren kann. Gehören einem Partner, der verkaufen möchte, mehr als 10 Prozent der Immobilie, ist das möglich. Die Grundlage dafür ist der § 1365 BGB.

Wann sollten wir über eine Teilungs­ver­stei­gerung nachdenken?

Natürlich ist es immer besser, wenn Sie sich durch einen Kompromiss einigen können. Leider ist das aber nicht immer möglich. Wenn Sie Schwie­rig­keiten haben, sich zu einigen, sollten Sie bedenken:

• Es kann passieren, dass Sie Geld verlieren, weil die Immobilie unter dem Marktwert verkauft wird
• Es entstehen beacht­liche Kosten für das gesamte Verfahren.
• Möchte ein Partner in der Immobilie wohnen bleiben, besteht gerade in der aktuellen Marktlage die Gefahr, überboten zu werden.

Wie hoch sind die Kosten, und wer zahlt?

Eine Teilungs­ver­stei­gerung wirft verschiedene Kosten auf. Verfahrens- und Anwalts­kosten sind abhängig vom Verkehrswert Ihrer Immobilie. In der Regel sollten Sie rechnen mit einer höheren vierstel­ligen Summe:

• 1000-2500 € für das Wertgutachten
• 50-150 € Antragskosten
• 0,4-Gebühr für den Rechts­anwalt: Siehe Rechtsanwaltsvergütungsgesetz
• Jeweils 0,5-Gebühr für Verfahren und Versteigerungstermin

Norma­ler­weise werden die Kosten vom Verkaufs­preis abgezogen, bevor dieser an Sie ausge­zahlt wird. Dadurch werden die Kosten auf beide (Ex-)Ehepartner aufgeteilt.

Übrigens: Wenn Ihre Immobilie nicht erfolg­reich versteigert wird, so muss der Antrags­steller allein die Verfah­rens­kosten tragen.

Muss ich der Teilungs­ver­stei­gerung zustimmen?

Grund­sätzlich können Sie die Teilungs­ver­stei­gerung nicht mehr abwenden, wenn sie einmal im Gang ist. Unter bestimmten Umständen ist aber eine Verzö­gerung bis zu sechs Monate möglich. Das gilt etwa, wenn das Wohl der Kinder dadurch bedroht wäre. Diese vorüber­ge­hende Einstellung kann mehrfach beantragt werden, bis zu insgesamt fünf Jahre.

Ich möchte in der Immobilie wohnen bleiben – geht das?

Wenn Ihre Immobilie in die Teilungs­ver­stei­gerung geht und sie darin wohnen bleiben möchten, so müssen Sie das Haus oder die Wohnung zum Termin selbst ersteigern. Voraus­setzung ist natürlich, dass Sie eine Finan­zierung stemmen können. Da der Gewinn ja unter den Ex-Partnern aufge­teilt wird, profi­tieren Sie aber auch von der bereits abgezahlten Schuld. Im Übrigen haben Sie durch die Verstei­gerung die Möglichkeit, Ihre eigene Immobilie deutlich unter Verkehrswert zu ersteigern und somit Ihrem Partner weniger auszahlen zu müssen als bei einer gütlichen Einigung.

Teilungs­ver­stei­gerung: Muss ich Grund­er­werbs­steuer zahlen?

Bei einer Teilungs­ver­stei­gerung entfällt die Grund­er­werbs­steuer, wenn Sie selbst oder ein Verwandter ersten Grades die Immobilie ersteigert. Das gilt nicht nur bei ehema­ligen Ehepartnern, sondern auch bei ehema­ligen Lebensgefährten.

Diese Unter­lagen müssen Sie für eine Teilungs­ver­stei­gerung vorbereiten:

Antrag auf Teilungsversteigerung:

Sind die Bedin­gungen zur Teilungs­ver­stei­gerung erfüllt, kann jeder Partner darauf einen Antrag stellen. Dies geschieht bei Ihrem zustän­digen Amtsge­richt durch einen formlosen schrift­lichen Antrag. Dafür benötigen Sie als Nachweis einen Grund­buch­auszug, in dem Sie als Eigen­tümer einge­tragen sind. Er darf nicht älter als 6 Monate sein.

Wertgut­achten der Immobilie:

Dieses muss von einem Gutachter oder Sachver­stän­digen erstellt werden. Sie können diesen entweder selbst beauf­tragen, wenn Ihr Partner seine Zustimmung gibt. Es kann auch ein Gutachter vom Gericht bestellt werden. Nicht nötig ist die Begut­achtung in der Regel, wenn schon ein aktuelles Gutachten vorliegt. Diese darf maximal einige Monate alt sein.

Infor­ma­tionen zu Belastungen:

Eine eventuelle Grund­schuld ist vor der Verstei­gerung offen­zu­legen. Das gleiche gilt für ein Wohn- oder Nutzungs­recht. Ein lebens­langes Wohnrecht wird im Übrigen durch die Teilungs­ver­stei­gerung nicht aufgelöst.

Gibt es eine Alter­native zur Teilungsversteigerung?

Wenn keiner der beiden Partner in der Immobilie wohnen bleiben möchte, kann es sich lohnen, über eine freiwillige Verstei­gerung nachzu­denken. Hier müssen Sie nicht damit rechnen, dass die Immobilie gegen Ihren Willen unter Wert verkauft wird.
Noch besser ist es natürlich, wenn Sie sich doch noch einigen können, die Immobilie regulär zu verkaufen. Dann können Sie in Ruhe und ohne Druck den besten Preis erzielen. Außerdem sparen Sie die erheb­lichen Kosten, die mit einer Teilungs­ver­stei­gerung einher­gehen. Somit erhält jeder Partner am Ende auch deutlich mehr Kapital, um sich ein neues Leben aufzubauen.