Neben­kos­ten­ab­rechnung - Vorteile und Nachteile
der Vertei­ler­schlüssel

Vier Möglich­keiten für die Nebenkostenabrechnung

Beim Umlegen der Ausgaben kommen üblicher­weise vier unter­schied­liche Möglich­keiten zur Anwendung oder werden mitein­ander kombi­niert. Auf welche Weise die Neben­kos­ten­ab­rechnung erfolgt, muss der Vermieter zu Beginn des Mietver­hält­nisses entscheiden und diese Verein­barung vertraglich festhalten.

Wurde diesbe­züglich nichts schriftlich fixiert, werden die Betriebs­kosten nach Quadrat­metern bzw. Wohnfläche abgerechnet. Häufig sind die ausge­stellten Belege der Vermieter fehlerhaft oder sogar rechts­widrig, weshalb nach § 556 Abs. 3 BGB innerhalb eines Jahres nach Erhalt Wider­spruch eingelegt werden kann.

In der Regel erfolgt die Neben­kos­ten­ab­rechnung mithilfe folgender Vertei­ler­schlüssel: nach Verbrauch, Quadrat­metern, Perso­nen­anzahl oder Einheiten.

Neben­kos­ten­ab­rechnung nach Verbrauch

Die Abrechnung nach Verbrauch kann ausschließlich bei verbrauchs­ab­hän­gigen Betriebs­kosten erfolgen, also nur dann, wenn genau festzu­machen ist, was von wem in welcher Menge genutzt wurde. Praktisch möglich ist diese Umlage beispiels­weise bei den Kosten für Kaltwasser, wenn Sie in Ihrer gemie­teten Wohnung über einen eigenen Wasser­zähler verfügen. Ebenso können die Fahrstuhl­kosten verbrauchs­ab­hängig berechnet werden, das aller­dings nur dann, wenn der Anteil für die Kosten der einzelnen Mieter etwa durch eine Liftkarte messbar ist.

Das wiederum bedeutet aller­dings einen umfang­rei­cheren Verwal­tungs­aufwand. Jeden­falls muss der Vermieter bei der Neben­kos­ten­ab­rechnung nach Verbrauch in den Belegen sowohl den Gesamt­ver­brauch, wie auch den Einzel­ver­brauch samt der dazuge­hö­rigen umlage­fä­higen Kosten aufschlüsseln. Eine reine Verbrauchs­schätzung ist laut Gesetz nicht zulässig.

Bei den warmen Neben­kosten, wie Warmwasser und Heizung, muss der Vermieter laut Gesetz in der Regel mindestens 50 bis maximal 70 Prozent verbrauchs­ab­hängig abrechnen - je älter und schlechter gedämmt die Wohnung ist, desto höher der Anteil. Der Rest wird nach Wohnfläche berechnet.

Neben­kos­ten­ab­rechnung nach Quadratmetern

Bei der Neben­kos­ten­ab­rechnung nach Quadrat­metern bzw. Anteil der Wohnfläche handelt es sich um den am häufigsten angewandten und auch vom Gesetz bevor­zugten Vertei­ler­schlüssel. Angewandt werden kann er auf sämtliche kalten Neben­kosten. Zur Berechnung ist lediglich die Angabe der Größe jener Mietwohnung notwendig, für welche die Ausgaben umgelegt werden soll.

Besitzt der Vermieter in einem Haus mehrere Wohnungen, entspricht die Gesamt­wohn­fläche 100 Prozent der anfal­lenden Neben­kosten. Diese werden dann anteilig von den Mietern, je nach benutzter Wohnfläche, prozentual getragen.

Der Vorteil dieses Umlage­schlüssels ist die leichte Berechen­barkeit. Ein Beispiel: Auf vier Wohnungen in einem Haus sollen die Neben­kosten verteilt werden, die Gesamt­wohn­fläche beträgt dabei 260 Quadrat­meter. So werden auf den Mieter einer 60 Quadrat­meter großen Wohnung die Neben­kosten im Verhältnis 60 zu 260 umgelegt, womit er 23 Prozent des Gesamt­be­trags zu bezahlen hat.

Neben­kos­ten­ab­rechnung nach Personenanzahl

Ein weiterer Vertei­ler­schlüssel für die Neben­kos­ten­ab­rechnung für die „kalten Ausgaben” stellt die Umlage nach Anzahl der im Haushalt befind­lichen Personen dar. Natürlich ergeben sich bei dieser Art der Neben­kos­ten­ab­rechnung gewisse Unschärfen, denn nicht jeder Mieter hat denselben Verbrauch.

Würde beispiels­weise ein Single in seinen vier Wänden extrem oft duschen, laufend Wäsche waschen, häufig den Geschirr­spüler einschalten, Berge von Müll erzeugen und ständig die Lichter anlassen, während eine sechs­köpfige Familie vielleicht sehr sparsam lebt, wäre es schnell vorbei mit der Gerechtigkeit.

Darüber hinaus kann die Umlage der Neben­kosten nach Anzahl der Personen in einer Wohnung einen höheren Verwal­tungs­aufwand verur­sachen. Denn der Vermieter muss laufend wissen, wie viele Menschen tatsächlich in der betref­fenden Wohnung leben. Laut Gesetz reicht es nämlich nicht aus, die aktuellen Zahlen des Einwoh­ner­mel­de­amtes zu verwenden, es müssten einmal im halben Jahr die Belegung kontrol­liert werden.

Neben­kos­ten­ab­rechnung nach Einheiten

Eine Wohnung = ein Anteil: Die kalten Neben­kosten sind demnach zu gleichen Teilen auf die Wohnungen umzulegen. Es handelt sich hierbei um den einfachsten Vertei­ler­schlüssel, denn es muss der Gesamt­betrag einfach nur durch die Anzahl der Wohnungen dividiert werden.

Der Vermieter spart sich hierbei einen Teil der Arbeit, die eine andere Neben­kos­ten­ab­rechnung mit sich bringen würde. Er muss dafür nämlich keine genauen Flächen kennen und Bewohner zählen. Aller­dings ist auch diese Abrechnung schnell ungerecht, wenn zum Beispiel ein Haushalt deutlich mehr Wasser verbraucht, als ein anderer.

Wird ein Mieter bei dieser Form der Neben­kos­ten­ab­rechnung in unange­mes­sener Art und Weise benach­teiligt, gilt per Gesetz wieder die Umlage nach Quadrat­metern bzw. Wohnfläche. Eine Umlage nach Wohneinheit lohnt sich für den Vermieter also nur dann, wenn er bei einzelnen Wohnungen von einem ähnlich hohen Verbrauch ausgehen kann.

Sonderfall der Nebenkostenabrechnung:
Umlage nach „billigem Ermessen”

Ein Vermieter hat auch die Möglichkeit, im Mietvertrag festzu­legen, dass er in der ersten Abrech­nungs­pe­riode die Neben­kosten nach „billigem Ermessen” festlegt. Über die Sinnhaf­tigkeit dieser Vorge­hens­weise lässt sich streiten, denn er schiebt damit die Entscheidung für einen Umlage­schlüssel lediglich auf. Spätestens mit der ersten Neben­kos­ten­ab­rechnung muss er sich festlegen, auf welche Weise er die Ausgaben auf Sie umlegt.