Beim Mieteranschreiben zur Mieterhöhung kommt es auf die richtige Formulierung an. Als Vermieter müssen Sie einige Vorschriften, darunter auch die Einhaltung der richtigen Form bei Mieterhöhungen beachten. Im deutschen Mietrecht sind die Regelungen diesbezüglich streng und nur durchsetzbar, wenn alle Parameter inklusive der Beachtung formeller Aspekte stimmen.
Richtige Formulierung einer Mieterhöhung - Wichtige Inhalte
Die Voraussetzung für eine akzeptable Mieterhöhung ist ein Anschreiben, das dem Mieter nachweislich zugestellt wird und das alle wichtigen Angaben enthält. Zu den Inhalten gehören die vollständige und korrekte Anrede aller Mieter sowie das Datum der Ausfertigung und das Datum der neuen Miete. Die Begründung, auf die wir im nächsten Absatz ausführlich eingehen, ist ein ebenfalls wichtiger Bestandteil einer gültigen Mieterhöhung. Beachten Sie, dass Sie eine angemessene Frist setzen und die Miete keinesfalls zum Folgemonat erhöhen dürfen.
Mündliche Absprachen sind ungültig und entsprechen nicht der Formvorschrift, die in Deutschland für die Zustellung von Mieterhöhungen gilt. Dem gegenüber steht die eigenhändige Unterschrift, die zwar möglich und vorteilhaft, von Gesetz wegen aber nicht zwingend erforderlich ist. Wenn Sie das Schreiben maschinell erstellen, müssen Sie nicht eigenhändig unterzeichnen. In diesem Fall ist es allerdings von Bedeutung, dass Sie auf den Verzicht der Unterzeichnung in Folge der maschinellen Erstellung der Mieterhöhung hinweisen.
Wenn Sie die Erhöhung aufgrund einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen, legen Sie Ihrem Schreiben eine vorgefertigte Zustimmungserklärung bei. Die Mieterhöhung wird nur gültig, wenn der Mieter zustimmt und seine Anerkenntnis schriftlich an den Vermieter zurücksendet. In Ihrem Schreiben sollten Sie obendrein darauf verweisen, dass die ausbleibende Rückmeldung als Ablehnung gewertet wird.
Die Begründung - ein essenzieller Bestandteil des Anschreibens
Für eine Mieterhöhung gibt es zwei gesetzeskonforme Gründe. Sie können von der bereits im oberen Absatz angesprochenen Erhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete Gebrauch machen. Bei Modernisierungen besteht eine weitere Möglichkeit, die Miete anteilig zu erhöhen und die Ihnen entstandenen Kosten auf die Mieter umzulegen. Erhöhen Sie die Miete im Rahmen einer Modernisierung, müssen Sie alle Arbeiten detailliert auflisten und Ihren Mietern einen Einblick in die Maßnahmen und deren Kosten geben.
Die Festlegung eines Verteilerschlüssels unter Einbezug aller Mietparteien ist notwendig und muss für den Empfänger des Schreibens plausibel sein. Bei Mieterhöhungen von bis zu 8 Prozent müssen Sie nicht auf eine Zustimmung des Mieters warten, sofern es sich um die Umlagekosten einer Modernisierung handelt. Erfolgt die Mieterhöhung in Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, nennen Sie drei vergleichbare Wohnungen und deren Kosten.
Ein sachkundiges Gutachten, Informationen aus der Mietdatenbank und die Details aus dem qualifizierten Mietspiegel sind Bestandteile der Begründung. Wichtig ist, dass sich aus der Begründung Ihrer Mieterhöhung Plausibilität ergibt und dass das Schreiben für den Mieter nachprüfbare Gründe enthält. Ein alleiniger Verweis auf die Angleichung der Miete ist unzureichend und muss von Ihren Mietern nicht akzeptiert werden.
Mieterhöhungen immer mit Zustellnachweis senden
Im kommenden Monat tritt die Erhöhung der Miete in Kraft und Sie warten bisher vergeblich auf die schriftliche Anerkennung Ihrer Mieter? Wenn Sie den Versand per Einschreiben versandt haben, können Sie die ausbleibende Reaktion als Ablehnung werten. Haben Sie den normalen Postweg für die Zustellung der Mieterhöhung gewählt, können Sie den Erhalt nicht beweisen und der Mieter kann behaupten, dass er den Brief nicht erhalten hat. Dem beugen Sie vor, in dem Sie derart wichtige Informationen mit Zustellnachweis versenden und Ihre Mieter im Brief dazu auffordern, Ihnen die Zustimmung in schriftlicher Form bis zu einem bestimmten Datum zuzustellen.
Damit eine Mieterhöhung gültig wird und rechtssicher durchsetzbar ist, sind die korrekten Formulierungen ebenso wichtig wie die gesetzeskonformen Inhalte. Vermeiden Sie bei der richtigen Formulierung einer Mieterhöhung unbedingt Form- und Formulierungsfehler, nicht eindeutige Aussagen oder Forderungen, die im Bezug auf mietrechtliche Bestimmungen unlauter sind.